2008年福州土地“第一拍”將于3月21日舉行。受前幾次流拍、流掛影響，本次土地拍賣會(huì)備受各界關(guān)注。甚至有業(yè)內(nèi)人士大膽預(yù)言，其將成為福州房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，成功與否直接影響市場(chǎng)未來走向。 

　　在本次土地拍賣會(huì)上，將推出兩幅鬧市地塊，分別為烏山西路南側(cè)地塊宗地2008-01號(hào)和湖東路北側(cè)地塊宗地2008-02號(hào)，由于后者規(guī)劃用途為商業(yè)金融用地，有一定局限性，因此烏山西路地塊的重要性直接凸顯。 

　　據(jù)記者了解，福州許多開發(fā)商，尤其是一些有開發(fā)實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商，因?yàn)榍捌诘貎r(jià)高位運(yùn)行，加上對(duì)樓市走向難做判斷，手中的土地儲(chǔ)備量減少，因此烏山西路南側(cè)黃金地塊就成為眾開發(fā)商關(guān)注的焦點(diǎn)。 

　　那么，烏山西路南側(cè)地塊實(shí)地情況如何？周邊配套如何？對(duì)其的投入與產(chǎn)出可否成正比？本報(bào)特請(qǐng)蔚藍(lán)機(jī)構(gòu)專業(yè)人士對(duì)此地塊進(jìn)行了預(yù)估。夏慶 

　?。ㄎ邓{(lán)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)部  林壽文） 

　　周邊環(huán)境 

　　項(xiàng)目周邊配套： 

　　1)酒店、餐飲：時(shí)尚川菜酒樓、富黎華酒樓、黃岐海鮮大酒樓； 

　　2)醫(yī)療機(jī)構(gòu)：部隊(duì)門診； 

　　3)文化教育：福州大學(xué)、市教院附中、烏山小學(xué)、融僑錦江小學(xué)、福建省老年大學(xué)； 

　　4)商場(chǎng)、百貨、超市：百安居、永輝、永樂家電； 

　　5)游樂休憩設(shè)施：江濱公園、白馬河公園； 

　　6)郵政、電信、銀行：農(nóng)行、建行、工行、興業(yè)銀行； 

　　7)公交：728、722、953、725、10、4； 

　　8)企事業(yè)單位：洪山科技園創(chuàng)業(yè)中心大廈、福州市房地產(chǎn)交易中心、福州日?qǐng)?bào)社、福州晚報(bào)社、福州市政府、文藝家之家； 

　　9)汽配：新奇特汽車維修； 

　　10)其他：黎明建材市場(chǎng)、倪世建材市場(chǎng)、西禪寺、融僑錦江、美景良晨花園、黎明苑、中茵花城、黎明永樂家電； 

　　地塊概貌 

　　地塊位置：鼓樓區(qū)錦江路東側(cè)、烏山西路南側(cè)； 

　　用地性質(zhì)：商業(yè)、居住用地； 

　　占地面積：50.22畝(合33482.7m2)； 

　　建筑密度：≤24.2%； 

　　容積率：≤3.8； 

　　綠化率：≥30% 

　　預(yù)估總建筑面積：地上總建筑面積(127234.26m2)+地下總建筑面積(16600m2)=143834.26m2； 

　　地上總建筑面積：127234.26m2(其中預(yù)估住宅面積：120873.26m2，每套面積平均100平方米大約共有1208套；預(yù)估商業(yè)面積：6361m2)； 

　　地下總建筑面積：16600m2(扣除6B級(jí)地下人防面積3817m2，剩余12783m2，共有511個(gè)可售機(jī)動(dòng)車位)。 

　　地塊優(yōu)劣勢(shì) 

　　A.優(yōu)勢(shì)分析(S) 

　　1)烏山西路隸屬鼓樓區(qū)，人文環(huán)境及經(jīng)濟(jì)環(huán)境相對(duì)較為成熟，升值潛力巨大。 

　　2)該地塊位于江濱板塊——福州市第二豪宅區(qū)域，不僅能夠體現(xiàn)本案未來業(yè)主的尊貴身份也能同時(shí)享受優(yōu)美的自然環(huán)境。 

　　3)地塊周邊擁有江濱大道、上浦路、工業(yè)路、斗池路等城市主干道，未來的烏山西路的通車將使得本案周邊的交通環(huán)境更加便捷。 

　　4)地塊周邊設(shè)有市教院附中、福州大學(xué)、融僑錦江小學(xué)等知名學(xué)府，教育配套完善，人文環(huán)境極佳。 

　　B.劣勢(shì)分析(W) 

　　1)工業(yè)路屬于福州工業(yè)區(qū)，抗生素廠、福州味精廠尚在生產(chǎn)，對(duì)周邊空氣污染較大。 

　　2)現(xiàn)階段地塊周邊尚有陽光烏山榮域及正榮潤(rùn)城兩個(gè)品質(zhì)相對(duì)較高的樓盤，競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較大。 

　　3)地塊周邊道路尚未修建完畢，將給本案前期良好形象帶來一定的影響。 

　　C.機(jī)會(huì)分析(O) 

　　機(jī)會(huì)一：該地塊地處鼓樓區(qū)，離福州市市政府較近，且在江濱大道旁。行政中心，稀缺的江水資源，將成為該地塊最大的賣點(diǎn)。 

　　機(jī)會(huì)二：目前江濱板塊的樓盤相對(duì)較為稀缺，且前期江濱板塊已形成的良好的居住環(huán)境，利于本案前期廣告宣傳。 

　　機(jī)會(huì)三：現(xiàn)階段江濱板塊尚無更多的土地資源進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，稀缺的土地資源將逐漸提升該板塊的居住價(jià)值。 

　　機(jī)會(huì)四：目前江濱板塊已售完的產(chǎn)品基本以大戶型產(chǎn)品為主，市場(chǎng)空缺性較大，差異化產(chǎn)品將在一定程度上受到置業(yè)者的青睞。 

　　機(jī)會(huì)五：該地塊分布較為方正，利于打造較高端的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)。 

　　D.威脅分析(T) 

　　威脅一：國家宏觀調(diào)控的持續(xù)出臺(tái)，進(jìn)一步制約著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 

　　威脅二：從目前福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，其成交量處于相對(duì)低迷狀態(tài)，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。 

　　威脅三：稀缺的江水資源及土地資源必將吸引一大批知名開發(fā)企業(yè)前去競(jìng)拍，拉大了市場(chǎng)差距。 

　　蔚藍(lán)研判 

　　該項(xiàng)目擁有繁華而稀缺的市中心地段優(yōu)勢(shì)，是一個(gè)適合居住、利于打造高品質(zhì)的高端項(xiàng)目。從項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)濟(jì)技術(shù)角度分析，按短平快的戰(zhàn)略思路，建議： 

　　1.若競(jìng)拍樓面地價(jià)不超過8788.50元/平方米(每畝地價(jià)控制在2226.43萬以下)，投資回報(bào)率將達(dá)到21%以上，項(xiàng)目開發(fā)可行性較強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較低，可通過土地拍賣進(jìn)行拿地。 

　　2.若競(jìng)拍樓面地價(jià)控制在9368.32萬～8788.50元/平方米區(qū)間(每畝地價(jià)在2373.32萬～2226.43萬區(qū)間)，投資回報(bào)率將在21%～15%之間，項(xiàng)目開發(fā)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，應(yīng)在產(chǎn)品規(guī)劃、定位、策劃包裝及銷售上有所突破，方能保證開發(fā)利潤(rùn)最大化。 

　　3.若競(jìng)拍樓面地價(jià)控制在11122.25元/平方米左右(每畝地價(jià)在2817.65萬元)，其投資回報(bào)率將等于零回報(bào)率，項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)性將達(dá)到最大。