近年來，大渡口樓市發(fā)展迅猛，在大渡口居住的城市人口已逾30萬人。居住于大渡口，卻涌進其他區(qū)域消費，每年，大渡口人僅在解放碑和楊家坪至少消費15億元，而全市范圍內(nèi)數(shù)近20億元的購買力來自大渡口。舍近求遠，是大渡口商業(yè)的痛。 

　　痛則變，變則通。大渡口不甘于只做消費輸出地，在以“鋼花路——步行街——主題公園——市政廣場”這個“四位一體”為核心，面積僅3平方公里的范圍內(nèi)，一個大型商業(yè)聚集地正在形成。 

　　按照規(guī)劃，2011年之前，大渡口將形成近萬個營業(yè)網(wǎng)點，目前步行街一期已建成，沃爾瑪、永輝超市已經(jīng)入駐，順祥·壹街購物中心已開工建設(shè)。 

　　商業(yè)現(xiàn)狀 仍在培育中 

　　目前，以為鋼花路和九宮廟為代表的老城，依舊是大渡口商業(yè)氛圍最濃厚的區(qū)域，但沿街大多是臨街散鋪和比較傳統(tǒng)的百貨商店，少見集購物、娛樂于一體的大型購物商城，更少見知名品牌商。據(jù)了解，這些商鋪租金普遍在120元/平方米/月左右，與其他中心區(qū)域300元//平方米/月左右相比，尚處洼地。 

　　而位于西南新城中的商業(yè)步行街，以及銜接老城和新城的文體路片區(qū)，雖是政府規(guī)劃并全力打造的商業(yè)中心，但整體商業(yè)氛圍還未形成。即使已經(jīng)投入使用的金地廣場，以及步行街前期項目的商鋪，其租金價格仍然偏低，僅在50-70元/平方米/月區(qū)間。 

　　專家認為，大渡口目前常住人口僅30萬，即使節(jié)假日等高峰時期，核心區(qū)的人流都不超過5萬。所以商業(yè)要成氣候，還需通過城市擴容來實現(xiàn)。而重鋼搬遷、大面積舊城改造、釣魚嘴中央休閑區(qū)的打造，能迅速吸引市民到大渡口就業(yè)和置業(yè)。 
　　此外，大渡口消費群體過于“分散”，高端消費群體一般會選擇解放碑購物，次高端消費人群會選擇到楊家坪，只有中低端人群習(xí)慣于在本地采購商品。要解決這個問題，加快各大項目的進度很關(guān)鍵。目前，“鋼花路——步行街——主題公園——市政廣場”一線，已經(jīng)形成一定的商業(yè)規(guī)模，如果加以優(yōu)化，做出自己的特色，將成為主城商業(yè)的亮點。 

　　旭日地產(chǎn)顧問公司董事長蔣利民表示：近年來大型項目的集中開發(fā)，以及政府有意識的引導(dǎo)，大渡口商業(yè)確實有很好的發(fā)展機會。但目前必須解決商業(yè)核心區(qū)內(nèi)各個項目各自為政的局面，形成集合力。當務(wù)之急是進度問題，幾個地標性商業(yè)項目要盡快建成，并進行業(yè)態(tài)的優(yōu)化。 

　　天泰地產(chǎn)營銷總監(jiān)曾健認為：從地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律來看，一般都是從住宅——寫字樓——商貿(mào)業(yè)的發(fā)展，高素質(zhì)人才的聚集會推動商貿(mào)辦公的快速發(fā)展。在大渡口中心區(qū)，所有的業(yè)態(tài)都可以用“大”來形容，大型居住社區(qū)、大型主題專業(yè)市場、大型餐飲以及大型社區(qū)的配套商業(yè)等。雖然目前大渡口的社區(qū)商業(yè)、餐飲等業(yè)態(tài)發(fā)展的很好，但如果能在高端物業(yè)形態(tài)購物中心百貨賣場、休閑業(yè)態(tài)和主題專業(yè)賣場上有所突破，才能形成真正的商業(yè)中心。  

　　打造商業(yè)綜合體 刻不容緩 

　　專家通過對大渡口每一個地塊功能定位、容積率等方面的測算而預(yù)測：今后，大渡口80%的城市人口將聚集生活以文體路為圓點，半徑為3公里的范圍內(nèi)。鋼花路，將是大渡口的核心，商圈將由此展開。 

　　大渡口2008年的人均GDP超過15000元，在全市排名第2。大渡口全力打造的建橋工業(yè)園區(qū)目前產(chǎn)值已過百億，爭取在2015實現(xiàn)產(chǎn)值千億。中小企業(yè)，尤其是制造業(yè)，是全市最為密集的區(qū)域。然而，在巨大的消費需求面前，大渡口卻缺乏品質(zhì)高、規(guī)模大、業(yè)態(tài)全、購物方便的綜合商業(yè)形態(tài)。據(jù)統(tǒng)計，兩個小時是購物、休閑的臨界點。專家表示，逛街時，人的心理疲勞界限是兩個小時，所以，對于西南板塊的居民來說，在此打造一個綜合的商業(yè)形態(tài)已刻不容緩。 

　　對此，騰祥商業(yè)管理公司總經(jīng)理潘敏表示，大渡口商業(yè)物業(yè)需要像壹街購物中心這樣一個領(lǐng)軍項目來拉動，就像北城天街對于觀音橋商圈的作用，這能帶動整個商圈的崛起，留住消費者。 

　　城市轉(zhuǎn)型 商圈崛起好機遇 

　　大渡口區(qū)委書記劉本榮表示：重鋼環(huán)保搬遷，將推動大渡口大工業(yè)區(qū)到大商業(yè)區(qū)的城市轉(zhuǎn)型。 

　　一方面，重鋼搬遷后騰挪出的7500畝土地開發(fā)后，將吸引超過50萬人入住，大渡口老城和西南新城目前的常住人口超過30萬，而隨著釣魚嘴等區(qū)域的開發(fā)，在2015年內(nèi)，大渡口人口突破百萬不成問題。另一方面，重鋼搬遷后，加之目前政府全力打造公園之城、森林之城，大渡口將成為主城最宜居的區(qū)域。另外，大渡口城市的層次分明，高低落差大，立體感非常強，目前，政府主導(dǎo)的舊城改造，將在舊城的鋼花路臨崖沿線修建重慶最大城市陽臺，將成為主城最美的森林景觀帶。 

　　在重鋼搬遷。舊城改造的帶動下，大渡口區(qū)的商圈配套正逐漸走向成熟。據(jù)了解，目前大渡口有5大項目對外招商引資，各個項目在業(yè)態(tài)、功能、定位、區(qū)位都有不同，如順祥壹街區(qū)位于文體路，是銜接老城和新城的節(jié)點，人流、物流及公共配套優(yōu)勢最為集中，定位為綜合商務(wù)區(qū)、居住區(qū)、購物中心和休閑體驗區(qū)。值得一體的是，該項目是大渡口區(qū)內(nèi)唯一由開發(fā)商自持并自營的商業(yè)項目。 

　　專家表示，在城市轉(zhuǎn)型機會面前，大渡口會迎來一個經(jīng)濟全面發(fā)展的契機，目前，各個項目已經(jīng)動起來，條件已經(jīng)成熟。政府、開發(fā)商、商家若都能同心協(xié)力，把握商業(yè)發(fā)展的規(guī)律，就必然能夠獲得大渡口商業(yè)的成功。 

　　劉本榮說：“2005年的觀音橋商圈崛起，并迅速發(fā)展成全國知名商圈，甚至吸引了世界的關(guān)注，如今，大渡口商業(yè)崛起也必將萬眾矚目。繁華的商業(yè)不只是大渡口的夢想，更能對整個渝西片區(qū)產(chǎn)生輻射左右，是大重慶的驕傲?！?nbsp;

　　專家看市 

　　如何做旺大渡口商圈 

　　謝吾同 

　　美國麻省理工學(xué)院城市規(guī)劃訪問學(xué)者 

　　中城建設(shè)計院北京院總規(guī)劃師 

　　大渡口要建自己的商業(yè)中心，并能成功運營，以下五個要素是不可缺少的：首先，要確定合理的商用物業(yè)開發(fā)量。其次，開發(fā)商要熬得過培育期。第三，一定要適應(yīng)區(qū)域大環(huán)境、適應(yīng)市民固有的消費習(xí)慣。第四，商業(yè)主題要鮮明，要有特色。第五，要在經(jīng)營中不斷調(diào)整，達到合理的定位，可持續(xù)經(jīng)營。 

　　打通接點 

　　鋼花路、文體路是大渡口傳統(tǒng)的中心，市民最習(xí)慣在這一帶消費。盡管政府全力打造商業(yè)步行街，并引導(dǎo)市民前往消費，但步行街并不等于商業(yè)中心。大渡口應(yīng)該考慮打通老城和新城的接點，這個接點就在文體路，重百作為商業(yè)的行家，就把大渡口店設(shè)在文體路和鋼花路上，就是最典型的例子。如果通過拆除大渡口公園的圍墻，就能把步行街和鋼化路、文體路連接起來，中間還有200畝的城市綠化帶，景觀，會成為大渡口商圈的最大亮點之一。 

　　扶持龍頭 

　　一個商圈，必然有一個領(lǐng)頭項目，如同北城天街對觀音橋、西城天街對楊家坪、大都會對解放碑的帶動作用。大型購物中心對城市發(fā)展貢獻巨大，只有領(lǐng)頭項目發(fā)力，才能形成城市形象的提升，也能帶動其他項目的共榮。目前，大渡口商業(yè)中心一定要樹立典型，最現(xiàn)實的領(lǐng)頭項目就是順祥壹街區(qū)——品質(zhì)感非常強，是地標項目；商業(yè)體量超過10萬方，是典型的城市綜合體，功能齊全；連接老城和新城，人流最為集中；周邊配套最為完善，還有圖書館、體育館等附加值。 

　　自持自營 

　　開發(fā)商修商業(yè)物業(yè)，如果只是為了套現(xiàn)，輕易出售，必然對后期經(jīng)營產(chǎn)生不良影響，這樣的案例舉不甚舉。所以，一個項目要實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，特別是大型購物中心，開發(fā)商持有經(jīng)營很重要。只有這樣，才能在后期經(jīng)營中不斷調(diào)整和優(yōu)化功能業(yè)態(tài)，實現(xiàn)項目的增值，帶動城市的增值。這意味著開發(fā)商不但要建一個商業(yè)項目，同時還要經(jīng)營好一個項目，開發(fā)商不但是一個地產(chǎn)開發(fā)商，更重要的是要成為一個商業(yè)運營商。建議政府大力扶持自營性物業(yè)，畢竟“養(yǎng)商”需要一個周期，甚至?xí)苈L，這對企業(yè)實力要求非常高，當然，政府的扶持也非常重要。而對于愿意投資大渡口的商家，建議給與政策上的優(yōu)惠，只有讓商家賺到錢，人家才能安心常駐。 

　　適度適量 

　　大渡口商業(yè)物業(yè)要適度和適量，不能不建，也不能大量地建，要做出精確的數(shù)理分析——周邊住多少人？有多少人來消費？人均消費水平如何？總消費量多大？需要多少有效經(jīng)營面積？一個城市市場消費容量、消費水平和商圈輻射力是有限的，如果業(yè)態(tài)過于重復(fù)，不僅浪費資源，還會造成惡性競爭，最后導(dǎo)致整體效益下滑。在這點上，政府必須要有一個理性清醒的認識，在發(fā)展商業(yè)服務(wù)業(yè)時，不能急功近利，不能盲目上體量。 

　　新聞鏈接 

　　大渡口城市新定位 

　　伴隨重鋼搬遷,大渡口區(qū)又一次站在了新的起點上,步入了新的發(fā)展里程。據(jù)《重慶市都市區(qū)城鄉(xiāng)總體規(guī)劃》對大渡口定位的描述：“大渡口將以重鋼搬遷為契機，提升大渡口的城市功能，分擔(dān)楊家坪城市副中心的部分功能，大力發(fā)展以金融、商貿(mào)、現(xiàn)代物流以及都市區(qū)旅游為主的第三產(chǎn)業(yè)?！?nbsp;

　　投資10億打造森林公園  

　　生態(tài)資源是大渡口區(qū)的優(yōu)勢資源,在重慶市"兩山屏障,南北淺圍"的生態(tài)框架中,大渡口獨占兩翼,是重慶的一葉"綠肺",同時也是全市最多的公園城區(qū)。中梁山林區(qū)、釣魚嘴半島、金鰲寺公園、白居寺公園沿長江連綿有序分布,是構(gòu)成該區(qū)山水城市環(huán)境與休閑宜居城市形象的重要景觀因素。未來大渡口區(qū)將投資10億打造成森林公園、生態(tài)綠地。 

　　園林式城市商圈已具雛形  

　　大渡口商圈是重慶市首個將城市公園融入城市,把園林景觀引入商圈的獨特園林式城市商業(yè)中心,170畝開放型綠色生態(tài)公園和商業(yè)購物活動中心融為一體,構(gòu)筑了一個優(yōu)雅的購物環(huán)境。大渡口商圈有近40萬平方米的商業(yè)設(shè)施,先后引進了世界500強的沃爾瑪超市,以及新世紀百貨、永輝超市、米蘿咖啡等多家知名商茂品牌企業(yè),一個新興的區(qū)域商業(yè)中心已具雛形。 

　　花園城區(qū) 生活宜居1:1  

　　現(xiàn)在,大渡口區(qū)的土地面積由原來7.46平方公里擴大到103平方公里,且全部位于"兩山兩江"之間的中心城區(qū),擁有中心城區(qū)最多的土地資源儲備,為建設(shè)城市綠地提供了大量空間。同時,重鋼的搬遷也大大降低該區(qū)的污染,為建設(shè)生態(tài)宜居城區(qū)提供了最有利的保障。目前，大渡口區(qū)建設(shè)成為重慶主城最佳宜居區(qū),在區(qū)綠色空間建設(shè)規(guī)劃中,提出了"花園大渡口,生活宜居1:1"的目標,即1平方米住房將配1平方米綠地,人均綠地指標和人居環(huán)境將位居重慶主城區(qū)前列。

    (記者 幸飛)