“并不是沒有好的地方，”參與了此次選址的北京東方國泰商業(yè)顧問總經(jīng)理李沐天向記者介紹，其實有幾個地段很符合百安居方面的要求，但由于商用物業(yè)載體不適合店家的要求、整體管理模式跟不上時代需要等原因，不得不讓百安居忍痛割愛。據(jù)了解，因為受困于難以找到合適的商業(yè)物業(yè)作為自己的落足之處而遲遲無法進入北京的零售企業(yè)其實并不在少數(shù)。李沐天告訴記者，北京一著名中外合資百貨企業(yè)有意在石景山選址而始終未能如愿；一日本零售排名前三的世界著名百貨企業(yè)在兩年間也數(shù)次前往北京尋找物業(yè)，但一直未能“修成正果”。

　　在中國購物中心年會上記者了解到，最近幾年大部分世界零售百強企業(yè)都有意在中國開出他們的第一家店。中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利在接受記者采訪時指出，中國的商業(yè)氛圍良好，居民消費潛力巨大使這些零售巨頭紛紛來華成為可能，在這種情況下，有一個理想的落身之處，很大程度上就成了這種“可能”最終變成“現(xiàn)實”的關鍵。

　　多而不精商業(yè)開發(fā)身陷尷尬

　　大型零售企業(yè)在北京難以尋找理想的選址，這種現(xiàn)象似乎與北京目前的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)情況有著不小的出入。據(jù)一份資料統(tǒng)計，從2004年起，北京商業(yè)物業(yè)放量更是以每年超過100萬平方米的速度遞增，今明兩年更是達到高峰。在這種情況下，供需之間的不對稱顯然成了北京商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)當前最大的困局也是最大的尷尬。

　　“一方面是大量的商業(yè)物業(yè)空置，一方面是大量零售企業(yè)選址需求不能滿足，零售企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)商信息不對稱是形成北京商業(yè)物業(yè)市場開發(fā)現(xiàn)狀的主要因素。”東方家園集團副總裁汪傳虎分析認為，目前北京的商業(yè)開發(fā)往往并沒有特別突出地考慮到這塊地適合什么類型的商業(yè)業(yè)態(tài)、適合什么規(guī)模的商業(yè)門店、主力經(jīng)營的拓展方向又是什么。換句話說，開發(fā)商總是還沒想好自己的物業(yè)給誰用就進入了開發(fā)，而有意進入的零售商又無法即時把自己的需求與開發(fā)商方面實現(xiàn)對接，于是造出來的物業(yè)便顯得有些“騎墻”——看上去誰都能用，但實際上誰又都用不舒服。

　　造成這種情況更深層次的原因在于“目前從事商業(yè)開發(fā)的顧問機構(gòu)在專業(yè)性上還有很大欠缺”。北京王府井洋華堂商業(yè)有限公司副總經(jīng)理邊雙全指出，現(xiàn)在從事商業(yè)開發(fā)的多是一直從事住宅開發(fā)的發(fā)展商和顧問機構(gòu)，他們雖然能把住宅做得非常好，但在商業(yè)地產(chǎn)方面卻不了解這中間的運作規(guī)律，也并不具備充分的商家資源，不了解他們的拓展需求，于是很容易片面地追求“規(guī)模大”和“檔次高”。

　　對此，李沐天解釋到，大多數(shù)商業(yè)網(wǎng)點必須老老實實立足于自己實際所在的區(qū)域，立足于自己實際面臨的客戶群體，否則難免事倍功半。

　　政府出手60個商區(qū)規(guī)劃京城商業(yè)地圖

　　商業(yè)開發(fā)多而不精，難以滿足零售商家實際需要的情況顯然與政府大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的思路發(fā)生了偏離，因此，在這一領域的開發(fā)還非常不成熟之際，政府的規(guī)劃和引導便顯得不可或缺。據(jù)來自北京市商務局的消息，北京市政府即將規(guī)劃60個重點區(qū)域型商業(yè)中心。同時商務部將于2007年6月前頒布實施的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃條例將對商業(yè)物業(yè)開發(fā)采取規(guī)劃前置、設計審批、重大項目論證等一系列措施進行規(guī)范，以此來引導商業(yè)物業(yè)發(fā)展真正有的放矢。參加中國購物中心年會的眾多業(yè)內(nèi)人士在談到這一政策時普遍認為，對于商業(yè)不成熟的區(qū)域而言，政策層面的疏導尤為顯得不可或缺。

　　東方國泰最新的研究報告表明，在北京的門頭溝、石景山古城區(qū)域、魯谷區(qū)域、豐臺豐北路區(qū)域、海淀五棵松區(qū)域、西郊機場區(qū)域、上地區(qū)域、朝陽亦莊開發(fā)區(qū)區(qū)域、東北三環(huán)與四環(huán)區(qū)域、孫河區(qū)域等地存在大型商業(yè)物業(yè)需求機會。這些區(qū)域雖然并不適合全市甚至全國性定位的商業(yè)進駐，但如果發(fā)展符合當?shù)鼐用駥嶋H消費情況的商用物業(yè)，潛力還是非常巨大的。這些區(qū)域很可能都將成為規(guī)劃后的北京商業(yè)地圖里新的亮點。

　　慎做前期商業(yè)開發(fā)不能操之過急

　　“進行商業(yè)物業(yè)的開發(fā)，必須要有‘高瞻遠矚’的態(tài)度?！边呺p全指出，一個比較完整和成熟的商業(yè)物業(yè)開發(fā)過程一般要分為下面幾個階段。首先要了解在某個區(qū)域有尚未被滿足的商業(yè)需求，了解哪里的商業(yè)競爭還不是很充足，以此確定自己開發(fā)的地塊；然后要選擇一家專業(yè)水平較高、又懂市場又懂商品的顧問公司，對這一區(qū)域進行詳細的市場調(diào)查，從而確定自己開發(fā)物業(yè)所要承載的主要業(yè)態(tài)和規(guī)模；第三階段是與大型商家聯(lián)系，充分了解他們對選址的實際需求，確定主力商家；在這之后，才可以開始進入物業(yè)的規(guī)劃建設階段，與此同時選擇合適的配合商業(yè)；接下來的一個重要環(huán)節(jié)是選擇或組建專業(yè)的商業(yè)物業(yè)運營團隊，為整個物業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的管理和服務；等到項目開張運行兩三年，一切都成熟和穩(wěn)定了，再考慮轉(zhuǎn)手，這樣才能獲得最大的經(jīng)濟收益。而其實對于好的商業(yè)物業(yè)而言，一開始就急于售出往往并不劃算。　?。▉碓矗罕本┣嗄陥蟆「咄?/FONT>