2006年，"收購(gòu)、重組"成為中國(guó)零售商業(yè)市場(chǎng)年度熱點(diǎn)，而大量資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，也使"金融+商業(yè)地產(chǎn)"的產(chǎn)品模式逐漸成熟，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度逐漸加大，商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)一步規(guī)范和完善?！　?006中國(guó)金融年度人物活動(dòng)評(píng)選 

　　2006年市場(chǎng)回顧

　　一、投資持續(xù)增加，但增幅不斷回落

　　從2001年起，國(guó)內(nèi)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資持續(xù)增加，估計(jì)2006年投資可實(shí)現(xiàn)2328億元，同比2005年增長(zhǎng)16.4％，但投資增幅自2003年開始已不斷回落。

　　投資持續(xù)增加，說明今后商業(yè)物業(yè)供給將保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。

　　二、供給基本持平，空置相對(duì)穩(wěn)定，價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)

　　由于投資的滯后性，2004年以前商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資的大幅增長(zhǎng)，使2006年供給繼續(xù)攀升。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2006年1~5月份商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積為1186萬平米，同比2005年增長(zhǎng)40％，增速明顯加快。據(jù)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟公布的數(shù)據(jù)，2005年全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積約為5290萬平方米，在此基礎(chǔ)上預(yù)計(jì)2006年將突破6000萬平方米，增幅在13.4％左右。

　　商業(yè)營(yíng)業(yè)用房供給增加主要受需求旺盛的影響，因?yàn)閲?guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、居民生活水平不斷提高，消費(fèi)者對(duì)零售業(yè)需求也不斷提高。從整體供給來看，有效供給不足，導(dǎo)致扎堆現(xiàn)象加重，空置略有增加，但相對(duì)來說尚屬穩(wěn)定。

　　由于需求不斷擴(kuò)大，優(yōu)質(zhì)物業(yè)成為零售商業(yè)爭(zhēng)奪的對(duì)象，外資零售商加快在華拓展步伐，外資基金則通過整體持有獲取長(zhǎng)期回報(bào)，這都促使商業(yè)營(yíng)業(yè)用房?jī)r(jià)格持續(xù)上揚(yáng)。據(jù)國(guó)家發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)，2006年12月份商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的價(jià)格達(dá)到4876元/平方米，比2005年同期增長(zhǎng)5.8％，與2006年11月相比增長(zhǎng)0.6％。

　　三、外資滲透"廣而深"國(guó)內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)的繁榮、外資進(jìn)出門檻的規(guī)范及人民幣升值  都對(duì)外資進(jìn)入起到了催化作用。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要充足的資金，而商業(yè)地產(chǎn)具有回報(bào)穩(wěn)定等特點(diǎn)，也得到掌握大量游資的基金公司和投資商的高度關(guān)注。因此外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)"廣而深"的局面："廣"表現(xiàn)在外資不再局限在北京、上海等一線城市，開始逐漸拓展至二三線城市，如沈陽(yáng)、成都等；"深"表現(xiàn)在外資的重心逐漸偏重于商業(yè)地產(chǎn)，并且涉及商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)階段。從外資的類型來看，包括外資開發(fā)商資金和外資基金機(jī)構(gòu)資金。

　　在外資開發(fā)商中，港資占絕對(duì)多數(shù)，達(dá)到90％以上。短短幾年里，幾乎所有知名香港地產(chǎn)開發(fā)商都已進(jìn)入內(nèi)地，如恒隆、新鴻基、太古、九龍倉(cāng)、新世界等，其項(xiàng)目遍布國(guó)內(nèi)一線城市，同時(shí)也正向二三線城市進(jìn)軍，其中最典型的是長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)及和黃地產(chǎn)組成的"長(zhǎng)和系"。

　　在外資基金方面，根據(jù)森拓普監(jiān)測(cè)，2006年總投資與收購(gòu)規(guī)模超過220億元人民幣  ，比2005年有較大幅度的增長(zhǎng)。它們主要來自美國(guó)，也不乏一些亞洲國(guó)家的基金。

　　四、并購(gòu)重組促成"金融+商業(yè)地產(chǎn)"模式

　　由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的有限性和滯后性，外資短時(shí)間內(nèi)大量進(jìn)入必然會(huì)加劇了市場(chǎng)的并購(gòu)與重組，2006年成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)"并購(gòu)與重組"年。主要案例包括：華潤(rùn)集團(tuán)入股深國(guó)投51％的股份、平安信托入主深圳中信城市廣場(chǎng)、深圳京基收購(gòu)銅鑼灣廣場(chǎng)深圳華發(fā)北店、美國(guó)保德信注資深圳怡景中心城10億元、太古地產(chǎn)聯(lián)手摩根士丹利開發(fā)北京朝陽(yáng)區(qū)新三里屯項(xiàng)目、凱德置地入股河南建業(yè)集團(tuán)及華潤(rùn)與新鴻基共同開發(fā)杭州萬象城項(xiàng)目等。

　　大量外資進(jìn)入、并購(gòu)重組日漸頻繁，使國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入"金融+商業(yè)地產(chǎn)"產(chǎn)品化階段，大多數(shù)地產(chǎn)開發(fā)商以制造"金融產(chǎn)品"的方式進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營(yíng)，創(chuàng)造更高商業(yè)價(jià)值。"金融+商業(yè)地產(chǎn)"產(chǎn)品化是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)良性發(fā)展的必由之路。

　　五、宏觀政策規(guī)范完善市場(chǎng)

　　2006年1月，商務(wù)部頒布《〈外商投資商業(yè)領(lǐng)域管理辦法〉的補(bǔ)充規(guī)定》，主要內(nèi)容是"對(duì)于同一香港、澳門服務(wù)提供者在內(nèi)地累計(jì)開設(shè)店鋪超過30家的，允許香港、澳門服務(wù)提供者控股，出資比例不得超過51%"，這有利于吸引港澳資金進(jìn)一步流入內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。7月，國(guó)務(wù)院六部委頒布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》，則對(duì)外資炒作內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)作出了一定限制。

　　2007年市場(chǎng)展望

　　一、《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》提高開發(fā)門檻商務(wù)部將于2007年出臺(tái)《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》，規(guī)定各城市需要編制《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》，并建立大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)聽證制度。

　　二、零售商業(yè)快速擴(kuò)張成主要推力2007年，臺(tái)灣新光三越百貨將在北京和重慶開設(shè)中高檔百貨店，西武百貨計(jì)劃在沈陽(yáng)、北京、上海開設(shè)高檔百貨店，沃爾瑪、家樂福、樂購(gòu)、易初蓮花都將新開大約20家門店；未來3年內(nèi)，服裝業(yè)巨頭博洋計(jì)劃擁有10家以上內(nèi)地大型百貨商場(chǎng)，而百佳也有意在上海增開10家超市，并啟動(dòng)其華東戰(zhàn)略。

　　三、開發(fā)與管理模式走向成熟商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式有所調(diào)整，"訂單式"開發(fā)和以長(zhǎng)期持有為主的"租售模式"增多。2006年各大城市新增的重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目的基本銷售比率顯示，其中只有20%面積用于出售，而80％用于租賃。

　　四、人民幣升值加速外資并購(gòu)與持有據(jù)海關(guān)總署公布數(shù)據(jù)，2006年全年人民幣兌美元匯率  升值3.35％。這直接影響以人民幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)價(jià)格上升，而國(guó)內(nèi)多數(shù)商業(yè)物業(yè)均地處城市中心地段，有較高并購(gòu)與持有價(jià)值，因此目前摩根士丹利、麥格理、荷蘭國(guó)際、美林集團(tuán)等外資基金和SM集團(tuán)、凱德置地、和黃地產(chǎn)等外資地產(chǎn)開發(fā)商,都已進(jìn)入中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。預(yù)計(jì)人民幣仍然面臨較大升值壓力，外資并購(gòu)與持有內(nèi)地商業(yè)項(xiàng)目的勢(shì)頭仍將持續(xù)。

　　五、多重因素影響不同區(qū)域市場(chǎng)走勢(shì)環(huán)渤海區(qū)域持續(xù)變熱。北京地區(qū)主要受2008年奧運(yùn)會(huì)的影響，商業(yè)地產(chǎn)需求和供給將得到不斷提高，天津受國(guó)家政策的扶持，國(guó)家級(jí)濱海新區(qū)開發(fā)逐步推進(jìn)，商業(yè)環(huán)境逐漸趨熱。

　　長(zhǎng)三角區(qū)域逐漸完善和成熟。如杭州原有的商業(yè)格局會(huì)受到?jīng)_擊，原先比較弱勢(shì)的副中心將走強(qiáng)，而南京大型高檔綜合型購(gòu)物中心和中低檔批發(fā)零售市場(chǎng)成為主流，兩極分化嚴(yán)重，也將逐步進(jìn)入調(diào)整期。

　　珠三角區(qū)域繼續(xù)領(lǐng)跑。深圳商業(yè)地產(chǎn)"長(zhǎng)期持有"開發(fā)模式仍領(lǐng)先全國(guó)，大型購(gòu)物中心開發(fā)繼續(xù)是未來發(fā)展重點(diǎn)；廣州市場(chǎng)商業(yè)趨向分散，將會(huì)逐漸形成多個(gè)區(qū)域中心，大型商業(yè)物業(yè)將逐漸得到發(fā)展。中西部區(qū)域快速發(fā)展。大量資金逐漸流向二三線城市，加速推動(dòng)西部商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。重慶將逐漸向高檔次商業(yè)物業(yè)調(diào)整，眾多地產(chǎn)大腕進(jìn)軍成都高檔商業(yè)地產(chǎn)及商業(yè)土地大規(guī)模放量，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)日趨激烈。
　?。ㄖ袊?guó)經(jīng)營(yíng)報(bào) 中原集團(tuán)森拓普研究中心）