“人均商業(yè)面積的國際慣例并不存在?！敝袊鐣茖W(xué)院財貿(mào)所研究員荊林波認(rèn)為，稍微有點經(jīng)濟(jì)學(xué)常識的人都知道，國際公認(rèn)和國際慣例要言之有據(jù)，然而，這個所謂的“國際標(biāo)準(zhǔn)”在中國如此堂而皇之，大行其道，說來也是學(xué)術(shù)界不夠嚴(yán)謹(jǐn)，導(dǎo)致人云亦云，以訛傳訛，毒害了決策層和實業(yè)層，現(xiàn)在是我們認(rèn)真探討，回歸真實的時候了。 
   
　　贊同荊林波觀點的還包括西安交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)與金融學(xué)院教授、商務(wù)系主任劉星原，他認(rèn)為，能否界定清楚“城市人均商業(yè)面積”，至少要研究對其有直接影響的四項因素：
   
　　與消費者單位時間內(nèi)購買商品的數(shù)量和次數(shù)有關(guān)。首先，商業(yè)面積在使用過程中的特點是：消費者和用戶在購買商品和服務(wù)時，只是在購買過程時間段內(nèi)占用了商業(yè)面積。即在單位營業(yè)時間內(nèi)（例如一天），同一平方米的商業(yè)面積會被多個不同顧客在一天內(nèi)的不同時間段內(nèi)共同占用過。其次，在正常的消費水平、以年為單位的時間段內(nèi)，消費者購買商品的數(shù)量與購買次數(shù)成反比，每次購買的數(shù)量越大（?。?，一年內(nèi)消費者購買次數(shù)就越少（多）。
   
　　與消費者的購買行為規(guī)律和分布有關(guān)。消費者在單位時間內(nèi)（例如一年），由于購買的商品種類、檔次、價格和目的的不同而會選擇不同的購買地點和購買方式。這樣，消費者在單位時間內(nèi)的商品購買總額，會分配在城市內(nèi)不同商業(yè)區(qū)域的不同業(yè)態(tài)的不同營業(yè)面積中。另外，消費者由于居住地的分布等原因也會形成其購買活動范圍在城區(qū)和街區(qū)分布的疏密不均現(xiàn)象。
   
　　與消費者的需求結(jié)構(gòu)與零售業(yè)態(tài)的供給結(jié)構(gòu)有關(guān)。消費者的需求結(jié)構(gòu)會由于收入水平、社會商品的供給種類、生活與消費觀念的發(fā)展變化而變化；同時，零售業(yè)態(tài)與銷售方式也會由于消費者需求結(jié)構(gòu)、市場競爭、相關(guān)科技的應(yīng)用等因素的發(fā)展變化而變化。
   
　　與城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市交易功能水平有關(guān)。城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及市場交易功能水平越高，以該城市為中心的經(jīng)濟(jì)圈范圍就越大，各種交易活動在規(guī)模、方式、種類、頻率等方面的水平也就越高，便會大大提升城市商業(yè)總面積的需求量，以及單位商業(yè)面積的使用效率。反之，若城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及交易功能水平都比較低，自然對城市的商業(yè)總面積和單位商業(yè)面積的使用效率也會比較低。
   
　　劉星原表示，在現(xiàn)實的商業(yè)活動中，以上四項因素疊加在一起綜合形成了相當(dāng)復(fù)雜的動態(tài)性影響因素體系，使我們根本無法計算出符合這些復(fù)雜運行規(guī)律與要求的“人均商業(yè)面積”來。因此，他得出結(jié)論：將“人均商業(yè)面積”指標(biāo)作為城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的依據(jù)是錯誤的。

　　可能存在誤導(dǎo)

　　“退一步說，在中國計算人均商業(yè)面積要十分謹(jǐn)慎，至少有兩點值得警覺。”荊林波表示，第一，人均是指的常住人口，還是包括流動人口在內(nèi)的所有人口？第二，商業(yè)面積是如何統(tǒng)計出來的？眾所周知，現(xiàn)在的許多統(tǒng)計數(shù)據(jù)存在著嚴(yán)重殘缺，尤其是在商業(yè)設(shè)施方面的統(tǒng)計更是如此。統(tǒng)計存在嚴(yán)重滯后，往往無法真實反映實際的狀況。所以，當(dāng)一些企業(yè)憑借公開的統(tǒng)計進(jìn)行決策，希望對目標(biāo)地區(qū)“一劍封喉”時，結(jié)果可能是血本無歸。
   
　　荊林波進(jìn)一步表示，之所以說人均商業(yè)面積可能存在誤導(dǎo)，主要是因為平均狀況下掩蓋了不平均的分布狀況，具體而言，在同一城市的不同區(qū)域可能存在著不同的商業(yè)設(shè)施的分布結(jié)構(gòu)，存在著不同的人口分布結(jié)構(gòu)，因此，即使北京的人均商業(yè)設(shè)施是一樣的，但是，對于不同區(qū)域的消費者平均的商業(yè)服務(wù)設(shè)施的面積是不同的。
   
　　以北京為例，2004年底北京市4個城區(qū)常住人口為200.4萬人，占13.4%；4個近郊區(qū)為727.2萬人，占48.7%；10個遠(yuǎn)郊區(qū)縣為565.1萬人，占37.9%。從人口密度看，全市常住人口密度為每平方公里888人，地區(qū)分布呈梯度變化，即城區(qū)人口密度最高，為23008人/平方公里；近郊區(qū)次之，為5669人/平方公里；遠(yuǎn)郊區(qū)縣最低，每平方公里只有366人。城區(qū)的人口密度是近郊區(qū)的4倍、遠(yuǎn)郊區(qū)縣的63倍；近郊區(qū)的人口密度是遠(yuǎn)郊區(qū)縣的15倍。因此，各類數(shù)據(jù)顯示，北京的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)大面積閑置狀況，但是，北京回龍觀居住人口已近20萬人，回龍觀社區(qū)商業(yè)面積近12.5萬平方米，而商業(yè)面積占總建筑面積的2％，調(diào)查顯示，有近六成的回龍觀居民對該地的商業(yè)設(shè)施不滿意。
   
　　另外，荊林波認(rèn)為，評價商業(yè)地產(chǎn)是否過剩的惟一標(biāo)準(zhǔn)不是人均商業(yè)面積，而是商業(yè)地產(chǎn)是否能夠持續(xù)經(jīng)營和不斷升值。商業(yè)地產(chǎn)能否贏利取決于項目的前期考察與可行性分析，取決于項目的設(shè)計、賣場的概念與建設(shè)、后期物業(yè)管理、市政環(huán)境、消費水平等眾多因素。他舉例說，當(dāng)東方廣場在王府井商業(yè)區(qū)建造之時，有的專家預(yù)言：賣場過剩，東方廣場建成之時就是其關(guān)門破產(chǎn)之日；如今，東方廣場中的東方新天地購物中心卻呈現(xiàn)出火爆的熱賣場面。

　　如何界定商業(yè)分布的合理性？

　　如此一來，在城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃中，既然不能使用“城市人均商業(yè)面積”指標(biāo)，那么該選取什么作為科學(xué)的指標(biāo)呢？
   
　　對此，劉星原表示，完全可以通過探討“城市商業(yè)面積”的若干理論方法來解決相關(guān)問題。他認(rèn)為，判斷和界定城市商業(yè)面積分布的合理性可通過以下三種相互關(guān)聯(lián)的方法來解決：
   
　　同等條件下同類業(yè)態(tài)的平均銷售額水平（簡稱A）。同等條件是指：同類業(yè)態(tài)、大致相同的商業(yè)地理位置、基本相等的營業(yè)面積和合理的經(jīng)營效益。該指標(biāo)的具體含義是：以城市內(nèi)同等條件下的若干個同類業(yè)態(tài)各自的年銷售額數(shù)據(jù)，求出同等條件下同類業(yè)態(tài)的年平均銷售總額水平和每平方米平均銷售額水平。
   
　　全城同類業(yè)態(tài)的現(xiàn)有營業(yè)面積總量（簡稱B）與某類業(yè)態(tài)的主營業(yè)務(wù)相關(guān)的某商品分類的全城全年消費總額（簡稱C）之間的對應(yīng)關(guān)系。其中C的具體含義是：將消費需求按對應(yīng)業(yè)態(tài)的主營商品分為“生活必需的各類食品”、“日用百貨”、“家用電器”、“裝飾材料”等大類，根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，求出全城當(dāng)年這些分類商品各自的消費總額，以及年增加幅度。
   
　　B和C的對應(yīng)關(guān)系指標(biāo)的計算方法和含義是：首先，用A（同類業(yè)態(tài)合理經(jīng)營效益水平下單位平方米年銷售額），乘以B（全城同類業(yè)態(tài)現(xiàn)有營業(yè)面積總量），得出“城市全部某類業(yè)態(tài)現(xiàn)存營業(yè)總面積在合理盈利狀態(tài)下已達(dá)到的理論年銷售總額”數(shù)據(jù)（簡稱D）。其次，再用D與C的數(shù)據(jù)進(jìn)行動態(tài)比較（要考慮消費額的增長率）。如城市現(xiàn)有超市和菜市場的營業(yè)總面積已達(dá)到的理論年銷售總額，與“生活必需的各類食品”的全城實際年消費總額相比等等，得出全城經(jīng)營同類業(yè)態(tài)的營業(yè)供給總面積與需求總量之間的大致對應(yīng)關(guān)系。
   
　　劉星原認(rèn)為，該指標(biāo)的意義是，通過該對應(yīng)關(guān)系的數(shù)據(jù)研究，可大致掌握全城某類業(yè)態(tài)總營業(yè)面積供給的余缺狀態(tài)。
   
　　城市各區(qū)域性商區(qū)內(nèi)（商業(yè)街區(qū)、商住或者家屬院集中區(qū)等）各類業(yè)態(tài)各自的營業(yè)面積與同區(qū)域內(nèi)實際需求量之間的對應(yīng)關(guān)系。先使用A乘以該商區(qū)內(nèi)某類業(yè)態(tài)的現(xiàn)有營業(yè)面積總量，得出該商區(qū)內(nèi)某業(yè)態(tài)對某類商品的現(xiàn)實供給能力D′；再通過調(diào)查，得出單位時間（年）該商區(qū)內(nèi)消費者對該類業(yè)態(tài)的主營商品的消費總額C′和年增長水平。通過D′與C′的對比，便可得出該商區(qū)內(nèi)某類業(yè)態(tài)與實際市場需求之間的大致平衡關(guān)系。
   
　　劉星原認(rèn)為，以上方法不僅對城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃有一定的理論指導(dǎo)意義，而且對于連鎖經(jīng)營企業(yè)在同城內(nèi)連鎖分店的布局也有十分現(xiàn)實的理論指導(dǎo)意義。
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